La division parcellaire : quel intérêt ?

Dans le cadre de votre exercice, vous avez déjà certainement entendu parler de « division parcellaire » : de nombreux propriétaires ont recours à cette opération afin de découper leur propriété en plusieurs parties distinctes que l’on appelle des « lots ». L’objectif d’un tel découpage est souvent la rentabilité. Pour les propriétaires de grands terrains notamment, la division parcellaire peut être intéressante afin de vendre une partie inutilisée du terrain, en vue de récupérer des liquidités par exemple.

En effet, découper un terrain en plusieurs parcelles, plus petites et constructibles, peut être intéressant quand le terrain se révèle très grand et de ce fait, très cher. Les petites parcelles sont généralement plus faciles à vendre qu’un espace d’un seul tenant, a fortiori quand le prix au mètre carré est élevé. La plupart du temps, une plus-value est obtenue pour les vendeurs, surtout lorsque les terrains sont convoités par des promoteurs immobiliers.

Néanmoins, en tant que professionnel, la réglementation ne doit jamais vous échapper au risque d’encourir la nullité des transactions signées. Vous devez savoir que lorsqu’un propriétaire veut diviser un terrain, notamment en vue de le vendre par lot, certaines règles s’imposent à différentes étapes, qu’il s’agisse des demandes administratives à obtenir ou des précautions à prendre dans le cadre de la vente. Faisons le point sur quelques particularités à connaître.

La division d’un terrain pour construire : quelles autorisations d’urbanisme ?

Pour diviser un terrain afin de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis, la première étape consiste à déposer une autorisation d’urbanisme. Pour mémoire, l’on rappellera que toute division d’une unité foncière est définie comme la création d’un lotissement, au sens de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme.

Trois types d’autorisations sont à distinguer :

• le permis d’aménager ;
• la déclaration préalable ;
• le permis valant division.

Les permis d’aménager et déclaration préalable

La distinction entre ces deux types d’autorisations s’effectue principalement en fonction du projet : il est avant tout nécessaire de déterminer si la création ou l’aménagement de voies ou d’espaces communs est prévue.
Si tel est le cas, un permis d’aménager sera nécessaire.
Il est à noter que dans le cas d’un lotissement ne prévoyant que la création, par le propriétaire, d’un lot en plus du terrain déjà bâti mais avec un accès partagé entre les deux propriétaires, une déclaration préalable suffira.
Également, un permis d’aménager devra être obtenu lorsque le terrain concerné par la division est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou dans un site classé ou en instance de classement.
En dehors de ces deux hypothèses, une simple déclaration préalable est nécessaire avant une division.

Le permis valant division

Il existe encore un troisième et dernier type d’autorisation d’urbanisme qui permet d’effectuer une déclaration préalable de division en même temps que le dépôt du permis de construire. On parle de permis valant division. Cette exonération du régime classique des lotissement réside dans le fait que les projets de constructions sont parfaitement connus avant réalisation de la division et que la densité, la forme urbaine, le respect des règles d’urbanisme applicables, l’intégration dans le paysage ou encore la nature des travaux, ont déjà fait l’objet d’une analyse lors de l’instruction du permis délivré.
Dans ce cas, il suffit seulement d’ajouter un plan de division au dossier de permis de construire.

La promesse de vente d’un terrain à bâtir

Outre les préalables administratifs à la division, il convient d’être attentif à la préparation de l’acte de vente. En effet, afin d’établir une promesse de vente valable portant sur un terrain à bâtir, certaines précautions s’imposent.

Promesse unilatérale ou compromis de vente ?

Attention, aucune promesse de vente d’un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager.

Bornage et achat d’un terrain issu d’une division

Lorsqu’un particulier achète un terrain à bâtir issu d’une division parcellaire, il est nécessaire de s’assurer que la division a été formalisée avant l’acte de vente.
Lorsque le terrain à bâtir acheté constitue un lot de lotissement, il est impératif que la promesse de vente précise le descriptif du terrain tel qu’il résulte d’un bornage. Le bornage est donc un préalable obligatoire à la vente (article L115-4 du Code de l’urbanisme). l doit être réalisé par un géomètre-expert, et doit répondre à trois objectifs : fixer les limites précises de la propriété et des nouvelles parcelles, définir l’accès du terrain en division, mais aussi dresser un document d’arpentage qui officialise la division de parcelle cadastrale.
À défaut de telles mentions, l’acheteur peut engager une procédure en nullité de la promesse de vente. Toutefois, si cette mention figure ensuite dans l’acte de vente, l’acheteur ne peut plus agir.

Information de l’acheteur : l’étude géotechnique préalable

À noter que lorsque le vendeur vend un terrain à bâtir, qu’il s’agisse d’un terrain issu d’une division ou non, il a l’obligation de fournir à l’acheteur une étude préalable géotechnique lorsque le bien est situé dans une zone exposée au risque de retrait gonflement des sols argileux, risque identifié comme moyen ou fort. Pour connaître le risque concernant le terrain à vendre, la carte définissant les zones est accessible sur le site Géorisques (http://www.georisques.gouv.fr/).

Achat d’un terrain enclavé

D’autre part, dans le cadre d’une division de parcelle, il est possible que le bien vendu n’ait pas d’accès direct sur la voie publique. L’article 684 du Code civil permet à l’acheteur d’un tel bien, dit enclavé, d’exiger un passage sur les terrains ayant fait l’objet de la division sauf si ce passage serait insuffisant, il pourrait alors se tourner vers d’autres terrains voisins.
Dans ce cadre, le projet de division du terrain doit tenir compte de l’éventuelle situation d’enclave d’un des différents terrains objets de la division et prévoir, dès le départ, les modalités d’accès et la création d’une servitude de passage. Concernant les terrains à bâtir, le passage doit être suffisant pour permettre l’accès en véhicule ainsi que le passage d’engins pour la réalisation de la construction d’un immeuble.

Délai de rétractation et achat d’un terrain à bâtir

Par principe, lorsqu’un particulier achète un terrain à bâtir, il ne dispose d’aucun délai légal de rétractation. En effet, la jurisprudence considère que le terrain à bâtir n’entre pas dans le champ d’application du délai de rétractation dont bénéficie tout acheteur non professionnel d’un bien à usage d’habitation, et ce même si la promesse de vente prévoit une condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire d’une maison à usage d’habitation (Cour de cassation, 3ème chambre civile du 4 février 2016, n°15-11140).
Toutefois, lorsque l’achat concerne un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager, celui-ci dispose d’un délai de rétractation spécifique. Ainsi, dans ce seul cas de la vente d’un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (article L442-8 du Code de l’urbanisme).

 

Bon à savoir : il est peut être bon de préciser à vos clients que diviser un terrain n’est pas un acte gratuit. La rémunération du géomètre-expert est à prendre en considération et peut varier selon la superficie du terrain à diviser, le nombre de parcelles à délimiter et la configuration du terrain. En cas de plus-value immobilière dégagée suite à la vente, des taxes sont également à prévoir